Freehold ou leasehold : comprendre la propriété immobilière pour investir à l’étranger

Freehold (pleine propriété) ou leasehold (bails emphytéotique)

Par ZKR Real Estate — Dossier de référence, 2 octobre 2026.

Acheter un appartement à Kuala Lumpur, une villa à Bali ou une résidence à Marrakech ne donne pas nécessairement les mêmes droits. Derrière une annonce immobilière, il peut y avoir une propriété sans échéance, un droit d’usage temporaire, un bail ou la détention d’un bâtiment sur un terrain appartenant à un tiers.

Cette différence influence le prix, les revenus, le financement, la revente et ce que l’investisseur pourra transmettre. Elle mérite autant d’attention que l’emplacement ou la qualité de construction.

Deux termes reviennent souvent : freehold et leasehold. Le premier désigne généralement une propriété sans durée déterminée ; le second, un droit limité dans le temps. Pourtant, cette distinction ne suffit pas à comparer les pays : chaque législation définit ses propres titres, restrictions et possibilités de renouvellement.

Ce dossier examine neuf destinations et répond à une question centrale : quel droit immobilier correspond réellement à votre projet d’investissement ?

1. Freehold et leasehold : qu’achète-t-on réellement ?

Le freehold : une propriété sans échéance prédéfinie

Dans les systèmes qui utilisent cette notion, le freehold correspond à un droit de propriété sans date contractuelle d’expiration. On le rapproche généralement de la pleine propriété, même si les notions juridiques ne sont pas parfaitement interchangeables.

Cette absence d’échéance facilite une stratégie de conservation et de transmission. Elle ne signifie toutefois pas une liberté illimitée : urbanisme, servitudes, fiscalité, règles de copropriété et restrictions d’usage continuent de s’appliquer.

Un appartement présenté comme « freehold » ne donne pas non plus la propriété exclusive de tout le terrain de l’immeuble. Il faut identifier le lot acheté, les droits sur les parties communes et la structure du titre foncier.

Enfin, sans échéance ne veut pas dire sans risque économique. Un logement mal situé, trop cher ou coûteux à entretenir peut constituer un investissement médiocre malgré un titre durable.

Le leasehold : un droit immobilier limité dans le temps

Le leasehold permet de détenir ou d’utiliser un bien pendant une durée déterminée, selon les droits accordés par la loi et le contrat. En Angleterre, le gouvernement précise que la propriété leasehold revient au propriétaire foncier à l’expiration du bail. [1]

Ailleurs, les annonces utilisent parfois ce mot pour désigner des mécanismes différents. Il faut donc examiner la qualification locale : bail, droit d’usage, droit de construire ou concession foncière.

La première donnée à vérifier est la durée restante, et non la durée initiale. Un titre accordé pour 99 ans il y a 24 ans n’offre plus que 75 ans, sauf prolongation effective. Acheter un logement neuf n’implique pas nécessairement que le compteur foncier reparte à zéro.

La deuxième question concerne la sortie : peut-on céder le droit, le transmettre ou le donner en garantie ? Une durée longue ne compense pas automatiquement des restrictions importantes sur ces opérations.

« Leasehold » et « bail emphytéotique » ne sont pas des synonymes universels

En France, le bail emphytéotique est un mécanisme précis. L’article L451-1 du Code rural prévoit un droit réel susceptible d’hypothèque, une durée supérieure à 18 ans et ne dépassant pas 99 ans, sans prolongation par tacite reconduction. [2]

Traduire systématiquement tous les leaseholds par « bail emphytéotique » serait donc trompeur. Le bail résidentiel thaïlandais, le leasehold anglais et le Hak Pakai indonésien ne procurent pas exactement les mêmes protections.

2. Le leasehold est-il un désavantage pour investir ?

Oui, la limitation de durée peut constituer un désavantage patrimonial. Non, elle ne suffit pas à rendre l’investissement moins rentable.

À caractéristiques comparables, un droit qui expire procure moins d’années d’utilisation qu’un droit sans échéance. Mais le prix d’acquisition peut intégrer cette différence. L’investisseur doit déterminer si l’économie réalisée compense suffisamment la durée limitée et les contraintes supplémentaires.

Ce que montrent les données de marché

Dans Very Long-Run Discount Rates, Stefano Giglio, Matteo Maggiori et Johannes Stroebel comparent des transactions en freehold et leasehold au Royaume-Uni et à Singapour. Leur travail observe notamment que des leaseholds de 100 ans valent plus de 10 % de moins que des freeholds comparables. Les échantillons historiques décrits par NYU couvrent 2004–2013 au Royaume-Uni et 1995–2013 à Singapour. [3][4]

Ce résultat montre que le marché peut valoriser l’absence d’échéance, même à très long terme. Il ne constitue ni une décote universelle, ni une estimation des prix de 2026 à Bali, Dubaï ou Kuala Lumpur. La législation, les renouvellements possibles et les caractéristiques locales changent l’équation.

Une baisse de prix n’est d’ailleurs pas nécessairement une bonne affaire : elle peut simplement rémunérer des droits moins étendus.

Les situations où le leasehold devient défavorable

Le problème apparaît lorsque le prix reste élevé malgré une durée courte, lorsque les charges absorbent les loyers ou lorsque la revente dépend d’autorisations difficiles à obtenir.

Le financement constitue un autre point sensible : un prêteur analyse la valeur et la durée de sa garantie. Un bien encore facilement finançable aujourd’hui peut intéresser moins d’acheteurs à crédit dans quinze ans. Il n’existe cependant pas de seuil bancaire unique applicable aux neuf pays.

La promesse de renouvellement mérite une attention particulière. Une possibilité de demander une prolongation ne vaut pas un droit acquis à l’obtenir, gratuitement et aux mêmes conditions.

Les situations où il peut rester pertinent

Un droit temporaire peut être cohérent lorsque son prix est adapté, que les revenus sont crédibles et que la durée dépasse largement l’horizon d’exploitation envisagé.

L’analyse doit toutefois intégrer le prochain acquéreur. Acheter pour dix ans ne permet pas d’ignorer l’expiration : au moment de la revente, l’acheteur suivant paiera pour les années encore disponibles.

Le bon raisonnement consiste donc à comparer le coût total, les revenus nets et une valeur de sortie prudente, plutôt qu’à choisir sur la seule étiquette du titre.

3. Un exemple chiffré : rendement annuel et performance totale

Considérons deux investissements fictifs, sans emprunt. Les montants servent uniquement à expliquer le calcul ; ils ne représentent aucun programme immobilier.

Les revenus sont supposés constants, encaissés en fin d’année, après charges d’exploitation et provisions d’entretien, mais avant fiscalité personnelle. Les hypothèses excluent le financement et toute variation de change. Pour le bien A, la valeur terminale est supposée nette des frais de sortie.

Le bien B affiche 8 % de rendement annuel, mais son taux de rendement interne est inférieur : une partie des encaissements compense économiquement la disparition du capital à l’échéance. Dans cet exemple, il reste néanmoins supérieur à celui du bien A.

Cela illustre pourquoi un droit qui expire peut être rentable, sans justifier n’importe quel prix. Si les revenus baissent, si les travaux augmentent ou si le droit est résilié avant terme, le résultat change.

Le bien A n’est pas garanti non plus : supposer qu’il vaudra encore 200 000 € dans trente ans est une hypothèse, pas une certitude. Toute comparaison sérieuse doit tester plusieurs scénarios.

Pour une détention plus courte, la durée à la revente devient essentielle : un droit de 30 ans revendu après 12 ans ne laisse que 18 ans au prochain acquéreur. À l’inverse, un droit disposant de 95 ans aujourd’hui en conservera 83. Ces situations ne présentent pas la même exposition à l’échéance.

4. Quel statut pour quel objectif d’investissement ?

Constituer un patrimoine à transmettre

Une propriété sans échéance correspond généralement mieux à la volonté de conserver un actif sur plusieurs générations. Elle évite de dépendre d’un renouvellement pour maintenir les droits au-delà d’une date donnée.

Cette préférence ne dispense pas de vérifier la succession internationale, l’éligibilité des héritiers et les obligations fiscales. La durée du titre et la facilité de transmission sont deux sujets distincts.

Générer des revenus locatifs

Les deux modèles peuvent convenir. La priorité devient le revenu réellement disponible après vacance, gestion, entretien, assurance, charges et fiscalité applicable.

Pour un droit temporaire, il faut ajouter une estimation prudente de sa valeur future. Comparer deux rendements bruts sans tenir compte de l’échéance peut favoriser artificiellement le leasehold.

Revendre à moyen terme

L’investisseur doit analyser le marché secondaire : transactions effectivement réalisées, délais de vente, financement des acquéreurs et restrictions de transfert.

Une hausse générale des prix peut compenser temporairement l’effet du temps sur un leasehold. Elle ne supprime pas la réduction de sa durée. Une stratégie fondée uniquement sur la hausse du marché demeure fragile, quel que soit le titre.

Acheter une résidence secondaire

Un droit temporaire peut correspondre à une période d’usage définie, à condition de comparer son coût avec la location et de prendre au sérieux l’éventuelle perte de valeur.

L’investisseur doit aussi distinguer plaisir d’usage et rendement financier. Les semaines réservées à sa famille ne produisent pas de revenus locatifs ; elles constituent un bénéfice personnel.

Exploiter une villa ou un hébergement touristique

La durée foncière doit être compatible avec les travaux, le lancement commercial et la récupération du capital. Il faut également vérifier les autorisations d’exploitation : pouvoir acheter ou occuper un logement n’autorise pas automatiquement sa location touristique.

Ces orientations sont une grille d’analyse, pas un classement automatique des biens.

5. Neuf pays, plusieurs façons d’accéder à l’immobilier

Le tableau suivant vise principalement l’investisseur étranger particulier. Les ressortissants bénéficiant d’accords régionaux, les résidents et les sociétés peuvent relever de règles différentes.

Émirats arabes unis : vérifier l’émirat et la zone

À Dubaï, le Dubai Land Department indique que les étrangers peuvent acquérir des droits en freehold dans les zones désignées, ainsi que des droits d’usufruit ou des baux pouvant aller jusqu’à 99 ans. [5]

La règle d’un émirat ne doit pas être étendue automatiquement aux autres. L’investisseur doit contrôler l’emplacement exact, le titre délivré et son éligibilité au régime concerné.

La présence du mot « freehold » dans une brochure ne remplace pas cette vérification. Les frais de résidence, les services collectifs et les possibilités de location doivent aussi être étudiés séparément.

Oman : distinguer propriété et usufruit

Oman propose un dispositif d’acquisition dans les complexes touristiques intégrés, les Integrated Tourism Complexes ou ITC, encadrés notamment par le décret royal 12/2006. Le portail gouvernemental présente un service dédié à cette acquisition ; le texte officiel prévoit l’accès des non-Omanais sous conditions. [6]

Il existe également des droits d’usufruit : le service officiel d’émission d’un titre sous contrat d’usufruit prévoit une durée maximale de 99 ans. Ce plafond ne signifie pas que tout étranger peut obtenir 99 ans sur n’importe quel logement. [7]

La vérification porte donc sur le programme autorisé, la catégorie d’acquéreur et la nature exacte du droit enregistré. La propriété immobilière et le titre de séjour doivent être examinés séparément.

Arabie saoudite : un cadre renouvelé en 2026

Le nouveau dispositif est entré en vigueur en janvier 2026. Il permet l’acquisition par des non-Saoudiens dans un cadre définissant notamment les zones géographiques et les droits accessibles. [8]

La loi prévoit aussi, sous conditions réglementaires, qu’un étranger résidant légalement puisse détenir un logement personnel hors de ces zones, à l’exception de La Mecque et Médine. Pour les personnes physiques non saoudiennes, l’accès prévu dans ces deux villes est réservé aux musulmans et reste soumis au cadre géographique et réglementaire. [9]

Il serait donc inexact de présenter le pays comme totalement fermé ou uniformément ouvert. Avant de réserver, il faut consulter le portail officiel REGA et vérifier les paramètres applicables à l’adresse et au profil de l’acheteur. [10]

Malaisie : deux modèles, avec des conditions locales

La Malaisie permet des acquisitions étrangères en freehold comme en leasehold sur des biens éligibles. Les autorisations, seuils et catégories admises varient selon les territoires.

La circulaire 444/2024 du Malaysian Bar illustre ces différences et mentionne notamment un seuil résidentiel de 1 million de ringgits pour Kuala Lumpur dans son tableau. C’est un repère documentaire daté de 2024, à faire confirmer pour une transaction en 2026, et non une règle nationale uniforme. [11]

Le même document rappelle des restrictions sur certaines catégories foncières et des différences entre États. L’analyse doit donc aller au-delà du prix affiché. Pour un leasehold, demander la date d’expiration du terrain permet d’éviter de confondre logement neuf et droit nouvellement accordé.

Indonésie : ne pas confondre bail et droit d’usage

Un investisseur étranger ne peut pas détenir le Hak Milik, titre généralement rapproché du freehold. D’autres voies existent, notamment le Hak Pakai, un droit d’usage, et le Hak Sewa, un bail contractuel. Une société indonésienne éligible à capitaux étrangers peut, selon le projet, détenir un HGB, droit de construire. [12]

Le règlement 18/2021 prévoit, pour certains Hak Pakai sur terrain de l’État ou sous droit de gestion, jusqu’à 30 ans initiaux, puis 20 ans de prolongation et 30 ans de renouvellement, sous conditions. Les 80 ans potentiels ne sont pas tous acquis dès l’origine. [13]

À Bali comme ailleurs dans le pays, la qualification du droit doit précéder l’étude de rentabilité. Le titre, l’éligibilité de l’acquéreur et les autorisations d’exploitation forment des vérifications distinctes.

Thaïlande : appartement et terrain ne suivent pas la même logique

Un étranger peut acquérir un appartement dans un condominium éligible, dans la limite du quota étranger de 49 % de la surface totale des unités. Ce quota ne doit pas être confondu avec un pourcentage du nombre d’acheteurs. [14]

Pour un terrain, la propriété directe par un étranger n’est généralement pas la voie ordinaire. Le bail immobilier résidentiel de droit commun est limité à 30 ans par période. Une promesse de renouvellement ne doit pas être valorisée comme une durée déjà enregistrée. [14]

Des réformes à 99 ans et un quota de 75 % ont été annoncés comme projets. L’annonce gouvernementale consultée décrit une démarche de modification des lois : elle ne suffit pas à établir que ces chiffres sont applicables à une transaction. Une analyse juridique locale publiée en 2026 confirme le maintien des plafonds de 30 ans et de 49 %. Les pièces et le droit en vigueur doivent néanmoins être vérifiés avant signature. [15][21]

Maroc : propriété accessible, vigilance sur le foncier

L’acquisition d’un logement non agricole éligible en pleine propriété est possible pour un étranger. Il faut néanmoins distinguer le statut foncier du bien et sa vocation urbanistique ; l’OCDE souligne la diversité des régimes fonciers marocains. [16]

Pour les propriétés agricoles ou à vocation agricole hors périmètre urbain, la procédure officielle d’investissement décrit le recours à l’attestation de vocation non agricole pour les projets non agricoles portés par des acquéreurs concernés. [17]

Une villa construite en périphérie de Marrakech ne prouve donc pas, à elle seule, que le foncier est librement accessible à un acquéreur étranger. Le titre, les autorisations et les éventuelles conditions de changement de vocation sont déterminants.

France : pleine propriété et dispositifs spécifiques

Un étranger peut acheter un logement en France ; la préparation notariale doit intégrer sa situation internationale. [18]

L’achat classique doit être distingué d’un démembrement entre usufruit et nue-propriété, ou d’un droit issu d’un bail de longue durée. Ces montages ne procurent pas les mêmes prérogatives.

Le bail emphytéotique français dispose de sa propre définition légale, déjà évoquée. Son existence ne signifie pas que les étrangers doivent acheter sous ce régime. [2]

Pour l’investisseur international, comprendre ce qui figure dans l’acte importe davantage que de rechercher une traduction anglaise simplifiée de la propriété française.

Royaume-Uni : préciser la juridiction

Le Royaume-Uni ne constitue pas un régime foncier unique. La comparaison freehold/leasehold concerne particulièrement l’Angleterre et le pays de Galles ; il ne faut pas transposer leurs règles à l’Écosse ou à l’Irlande du Nord.

En Angleterre, les statistiques officielles estiment à 4,90 millions le nombre de logements leasehold en 2024–2025, soit 20 % du parc. À Londres, la proportion atteint 39 %. Ces données montrent que le leasehold est un mode de détention largement répandu. [19]

Il faut néanmoins examiner la durée, les charges et les conditions de prolongation. Le gouvernement indiquait encore, dans sa mise à jour du 7 septembre 2026, que certaines réformes relatives aux extensions et à leur coût nécessitaient des étapes supplémentaires avant leur entrée en vigueur. Une mesure annoncée ne doit donc pas être présentée comme un droit déjà utilisable. [20]

6. Pourquoi certains pays limitent-ils la propriété étrangère ?

Il n’existe pas une explication commune à toutes les législations. Les dispositifs observés permettent toutefois de distinguer trois logiques, qui peuvent se combiner.

Conserver le contrôle du foncier. En séparant la propriété du terrain de son usage, un État peut accueillir des capitaux tout en limitant la cession durable du sol. La distinction indonésienne entre Hak Milik et droits accessibles aux étrangers illustre cette organisation. [12]

Encadrer l’ouverture du marché. Zones autorisées, quotas et seuils constituent différents outils de sélection. Les ITC omanais, les zones de Dubaï ou le quota thaïlandais montrent qu’un pays peut ouvrir une partie de son immobilier sans rendre tous les biens accessibles. [5][6][14]

Conserver un système juridique historique. Le leasehold anglais ne constitue pas simplement une restriction imposée aux étrangers. Son importance dans le parc de logements montre qu’il concerne aussi le fonctionnement domestique du marché. [19]

Ces observations expliquent les mécanismes ; elles ne prouvent pas que chaque restriction améliore l’accessibilité du logement ou protège efficacement les résidents. Mesurer ces effets demanderait une étude économique propre à chaque pays.

7. Les vérifications qui doivent précéder l’achat

Avant de verser un acompte, l’investisseur devrait obtenir des réponses documentées à huit questions :

1. Quel droit précis sera enregistré, et au nom de qui ? Demander le titre local, pas seulement sa traduction commerciale.
2. L’acquéreur est-il éligible ? Nationalité, résidence, zone, quota, seuil et structure d’achat peuvent intervenir.
3. Quelle durée reste-t-il ? Vérifier le titre foncier sous-jacent et le point de départ du droit.
4. Peut-on louer, céder, transmettre et financer ? Ces possibilités ne se déduisent pas uniquement du mot « propriété ».
5. Que prévoit réellement le renouvellement ? Identifier l’autorité compétente, les conditions, le prix et les recours.
6. Quels sont tous les coûts ? Inclure frais d’entrée, redevances, charges, gros travaux, fiscalité et frais de sortie.
7. Que se passe-t-il à l’échéance ou en cas de résiliation ? Vérifier le sort du bâtiment, des améliorations et de l’indemnisation éventuelle.
8. Le marché secondaire existe-t-il ? Comparer des ventes conclues et des conditions de financement, pas uniquement des annonces.

Choisir un droit adapté à son horizon

Le freehold favorise généralement une logique de détention durable, mais ne garantit ni la qualité du bien ni sa rentabilité. Le leasehold ajoute une contrainte de temps qu’il faut mesurer et rémunérer dans le prix.

Un investissement solide repose sur l’adéquation entre les droits effectivement acquis, l’usage autorisé, le capital engagé et la stratégie de sortie. La bonne question n’est donc pas seulement de savoir si l’on peut acheter dans un pays, mais ce que l’on pourra y détenir, exploiter et transmettre.

ZKR Real Estate

Périmètre : information générale fondée sur les sources ci-dessous, consultées le 2 octobre 2026. Les règles locales, exceptions et conditions propres à chaque titre doivent être confirmées pour toute acquisition. Les calculs présentés sont des simulations, pas des prévisions de rendement.

Sources et références

1. GOV.UK — Leasehold property: overview.
2. Légifrance — Code rural, articles L451-1 à L451-13, bail emphytéotique.
3. Giglio, Maggiori et Stroebel — Very Long-Run Discount Rates, NBER, 2014 ; publication académique en 2015.
4. NYU Stern — Présentation de l’étude et des périodes de transactions analysées.
5. Dubai Land Department — Know Your Rights for Real Estate Investors in Dubai.
6. Gouvernement d’Oman — Own Real Estate in Tourist Complexes ; cadre réglementaire des ITC ; texte officiel sur la propriété dans les ITC.
7. Gouvernement d’Oman — Issue Title Deed Under Usufruct Contract.
8. REGA — Entrée en vigueur du dispositif de propriété des non-Saoudiens.
9. REGA — Loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens, notamment article 2.
10. REGA — Portail d’information et accès aux zones géographiques.
11. Malaysian Bar — Circular No 444/2024, restrictions applicables aux non-citoyens et sociétés étrangères.
12. Nusantara DFDL — How Foreign Investors Can Structure Real Estate Investment in Indonesia, 30 avril 2026. Analyse juridique de cabinet, utilisée en complément du texte réglementaire.
13. Indonésie — Règlement gouvernemental n° 18/2021, notamment article 52.
14. Gouvernement thaïlandais — Foreign property ownership in Thailand: Acquisition of real estate.
15. Gouvernement thaïlandais — Annonce de projets de modification des durées et quotas, 2024. Source sur une proposition, non sur son entrée en vigueur.
16. OCDE — Études économiques de l’OCDE : Maroc 2024, investissement et régimes fonciers.
17. Rabat eRegulations / CRI — Attestation de vocation non agricole.
18. Immobilier.notaires.fr — Acheter un bien immobilier en France lorsqu’on est non-résident.
19. MHCLG — Leasehold dwellings, 2024 to 2025, publié le 21 mai 2026.
20. GOV.UK — Réforme des extensions de leasehold, mise à jour du 7 septembre 2026.
21. ThaiLawOnline — Thailand’s 75% Condo Quota and 99-Year Lease: What Is Proposed and What Is Law, 2026. Analyse juridique locale, complément aux sources gouvernementales.